עידוד הליכי התחדשות עירונית

בהמשך להחלטת הממשלה מס' 376(דר/12) מיום 12 ביוני 2013, שעניינה קידום מדיניות לאומית כוללת לחידוש ופיתוח המרחב העירוני, ולאור שיעורי המימוש של תכניות להתחדשות עירונית למול היעדים שהוצבו לכך בהחלטת הממשלה מס' 2457(דר/131) מיום 2 במרץ 2017, שעניינה תכנית אסטרטגית לדיור:
1 . לתקן את חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה), בהתאם לעקרונות אלה:
א. היטל ההשבחה שיחול בשל השבחה במקרקעין בשל אישורה של תכנית לפינוי ובינוי החלה במתחם לפינוי ובינוי (להלן – היטל השבחה) יעמוד על שיעור של 25% החל מיום 1 במאי 2022 (להלן – המועד הקובע).
ב. על אף האמור בסעיף קטן (א), עד למועד הקובע הוועדה המקומית (להלן – הוועדה) רשאית לחלק את השטח שנמצא במרחב התכנון שלה לאזורים שונים, ולקבוע כי שיעור היטל ההשבחה שיחול ביחס לתכנית לפינוי ובינוי החלה במתחם פינוי ובינוי, בכל אחד מהאזורים יהיה אחד מאלה:
1) 50%;
2) 25%;
3) פטור מהיטל השבחה.
חלוקה לאזורים ושיעורי היטל ההשבחה שיחולו באיזורים שייקבעו לפי סעיף קטן (ב), יחולו על כל התכניות לפינוי ובינוי אשר ייקלטו במוסד התכנון החל ממועד הקביעה ועד ליום 1 במרץ 2027. בסעיפים אלו- "אזור"- שטח שגודלו לא יפחת מ- 50 דונם.
ג. ביום 1 במאי 2027 ובתום כל חמש שנים ממועד זה רשאית הוועדה לחלק את מרחב התכנון שלה לאזורים שונים ולקבוע את שיעור היטל ההשבחה שיחול בכל אזור מחדש כאמור בסעיף קטן (ב), ובלבד שהיא הודיעה על כך 30 ימים לפני המועד האמור. לא הודיעה הוועדה כאמור, יעמוד שיעור ההיטל על 25% כאמור בסעיף קטן (א). הוראות סעיף קטן (ג) יחולו על קביעת הוועדה לפי סעיף זה, בשינויים המחייבים. 
ד. ההסדר הקבוע בסעיפים קטנים (א) עד (ד) יחול גם על תכניות לפינוי ובינוי אשר ייקלטו במוסד התכנון עד המועד הקובע, אלא אם כן נקבע לגביהן עד למועד הקובע שיעור היטל השבחה אחר בצו לפי סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה כנוסחו, לפני תיקונו או שהוגשה בקשה להיתר על פי אותה תכנית. 
ה. על אף האמור בסעיפים קטנים (א) עד (ה) במתחם פינוי ובינוי הנכלל בתחומי ההשפעה כאמור בהחלטת ממשלה מס' 200 מיום 1.8.2021 בעניין הערכות לאומית לפיתוח מערכת מטרו במטרופולין גוש דן (להלן – החלטת המטרו), שבו שיעור תוספת הזכויות עולה על שיעור שיקבע על ידי שר האוצר, יחול היטל השבחה בהתאם לקבוע בהחלטת המטרו; לעניין זה – 
"שיעור תוספת הזכויות" – המנה המתקבלת מחלוקת היקף הזכויות המותרות לבנייה בתכנית לבין היקף הזכויות הקיימות ערב אישור התכנית. 
ו. להסמיך את שר המשפטים לקבוע בתקנות כללים אחידים ומחייבים לצורך חישוב היטל ההשבחה שיחול בגין תכניות פינוי ובינוי.
2 . לתקן את חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (להלן- חוק פינוי ובינוי), בהתאם לעקרונות אלה:
א. לתקן את ההגדרה "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות", כך שלשם הגשת תביעה כנגד בעל דירה שמסרב סירוב בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי יידרש רוב של שני שלישים לפחות מתוך כלל בעלי הדירות שבמקבץ שלפחות מחצית הרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן מתקיימים בהם שני אלה:
1) בבעלותם יותר מ-60 אחוזים מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ולעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד- בבעלותם יותר ממחצית הדירות ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות.
2) יותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם.
ב. בית משפט רשאי לבקשת יזם או לבקשת אחד הדיירים במקבץ, כחלק מהליך תביעה שתוגש לפי סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי או כבקשה שתוגש בהליך נפרד, לקבוע כי לעניין ההגדרה "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" לצורך הגשת תביעה כאמור, לא יילקחו בחשבון זכויותיו או חלק מזכויותיו של בעל דירה מתנגד שהתנגדותו נובעת מבנייה או שימוש שלא כדין בנכס, ובלבד שהתקיימו שלושת אלה:
1) הוצגה ראשית ראיה לשימוש שלא כדין ביום הגשת הבקשה לבית המשפט. 
2) לפחות מחצית מכלל בעלי הדירות בבית המשותף שבו נמצאת דירתו של בעל דירה מתנגד מהטעמים האמורים, לרבות בעלי הדירות המתנגדים, שיש בבעלותם לפחות מחצית מהרכוש המשותף בבית המשותף, מסכימים לכרות עסקת פינוי בינוי; לעניין זה- "בעל דירה מתנגד" – בעל דירה שלא הסכים לכריתת עסקת פינוי ובינוי.
ג. לאפשר ליזם בעסקת פינוי – בינוי להגיש תביעה לפי סעיף 2(א)(2) לחוק פינוי ובינוי כנגד בעל דירה מסרב, ובלבד שהוא הודיע על כך לכל בעלי הדירות במקבץ, וניתנה להם הזדמנות להצטרף כתובעים בתביעה תוך 30 יום מיום הגשתה.
ד. לתקן את סעיף 4 לחוק כך שלצורך חישוב הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות המסכים לעסקת פינוי ובינוי בבית משותף שבו שש דירות או יותר, ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות בבית המשותף כשלושים אחוזים, בתוספת מחצית ההפרש, מהדירות בבית המשותף; 
לעניין זה – "ההפרש" – השיעור הממשי של חלקו של הבעלים בכלל הדירות בבית המשותף בניכוי שלושים אחוזים;
"השיעור הממשי של חלקו של הבעלים" – המנה המתקבלת מחלוקת סך הדירות שבבעלות הבעלים בבית המשותף, במספר הדירות בבית המשותף.
ה. להסמיך את הממונה כמשמעותו בסעיף 5ב לחוק פינוי ובינוי לקבוע כי עסקת פינוי – בינוי בטלה בעקבות החתמה פוגענית, שתוגדר בחוק כאחד מאלה:
1) החתמת בעל דירה על הסכם עסקת פינוי-בינוי (להלן – החתמה) כאשר היזם או גורם אחר הפועל מטעמו לצורך ההחתמה הציג את עצמו באופן כוזב כנציג מטעם רשות ציבורית כלשהי;
2) מסירת מידע כוזב לבעל הדירה לפני החתמתו, לרבות מידע כוזב אודות מספר בעלי הדירות שהסכימו לעסקה עד ליום ההחתמה, או מידע כוזב אודות תנאי העסקה שסוכמו עם בעלי הדירות האחרים;
3) החתמה בשפה שאינה ידועה לבעל הדירה, ובלי שהיזם או מי מטעמו הסביר לו את עיקרי העסקה בשפה הידועה לו;
4) ניצול מוגבלות רפואית, נפשית או שכלית של בעל דירה, כשהיה עליו לדעת על מוגבלות זו. 
3 . לבצע את תיקוני החקיקה שלהלן על מנת לייעל את הליך ההכרזה על מתחם כמתחם לפינוי ובינוי:
א. לתקן את סעיפים 14 ו-15 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו- 2016 (להלן – חוק הרשות להתחדשות עירונית), כך שהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תכריז על מתחם כמתחם לפינוי ובינוי, ללא הגבלת זמן, אם במתחם קיימות 24 יחידות לפחות, וקיים תכנון ראשוני לבניית מכפלה של מספר היחידות הקיים, ולכל הפחות בניית 70 יחידות לפי הגבוה מבניהם. שר הבינוי והשיכון ושר האוצר רשאים לקבוע בצו תנאים נוספים להכרזה על מתחם כמתחם לפינוי ובינוי.
ב. ניתנה הכרזה לפי סעיף קטן (א), יראו בה כהכרזה על מתחם כמתחם לפינוי ובינוי לפי חוק פינוי ובינוי, ולפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963.
ג. לתקן את חוק התכנון והבנייה, כך שבמקום המונח "מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי" יבוא "מתחם פינוי ובינוי". בנוסף,  האמור בהגדרה "מתחם פינוי ובינוי" יבוא "מתחם שבו קיימות 24 יחידות לפחות, וקיים תכנון ראשוני לבניית מכפלה של מספר היחידות הקיים, ולכל הפחות בניית 70 יחידות לפי הגבוה מביניהם".הגדרה זו לא תחול לעניין סעיף 62א(א2), עליו תחול ההגדרה בחוק הרשות להתחדשות עירונית כאמור בסעיף קטן (א).
ד. הכרזה שניתנה לפי הוראות הדין, כנוסחן ערב תיקון החוק לפי החלטה זו, תוארך ולא תחול לגביה מגבלת זמן. 
4 . לתקן את סעיף 8 לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז – 2017 (להלן- חוק המארגנים), בהתאם לעקרונות אלה: 
א. רוב בעלי הדירות בבית משותף, אף אם אינם צד לעסקה, יהיו רשאים להודיע ליזם בכתב כי הם אינם מעוניינים בעסקה, ובכך לאפשר לבעלי הדירות שהתקשרו בעסקה עם היזם לבטלה, מבלי שיראו אותם כמי שהפרו את ההתקשרות איתו, כאמור בהוראות הסעיף בנוסחו לפני תיקונו, בהתקיים אחד מאלה:
1) היזם לא התקשר עם לפחות מחצית מבעלי הדירות בבית משותף בתוך 24 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בעסקת פינוי בינוי, ובמתחם פינוי בינוי שיש בו למעלה מ – 120 יח"ד בתוך 36 חודשים, או בתוך 18 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בעסקה לפי תכנית חיזוק.
2) לא נקלטה תכנית מפורטת במוסדות התכנון בתוך 48 חודשים מחתימת עסקת פינוי בינוי ראשונה בבית המשותף, או אם לא נקלטה בקשת היזם להיתר בנייה במוסד הרישוי המוסמך בתוך 36 חודשים ממועד חתימת עסקה ראשונה לפי תכנית חיזוק בבית המשותף; חל עיכוב בקליטת תכנית או בקשה להיתר בנייה כאמור, בשל החלטה של מוסד תכנון או של רשות מקומית או בשל אי קבלת החלטה כאמור, יוארכו המועדים האמורים בהתאמה לתקופת העיכוב ולא יותר משנה; לעניין זה – "נקלטה תכנית" – תכנית שהוגשה בהתאם לסעיף 83א1 לחוק התכנון והבנייה.
ב. ההסדר הקבוע בסעיף קטן (א) יחול על עסקה ראשונה בעסקת פינוי בינוי ועל עסקה ראשונה בעסקה לפי תכנית חיזוק, גם אם מועד החתימה בעסקה הראשונה בבניין המשותף קדם ליום תחילתו של התיקון המוצע; נחתמה עסקה ראשונה כאמור לפני תחילתו של התיקון המוצע, לא תבוא במניין הימים הקבועים בהסדר התקופה שמיום החתימה הראשונה ועד ליום תחילתו של התיקון. 
ג. נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה בין יום 3 ביולי 2017 ובין יום התחילה וחלפו 5 שנים ממועד החתימה, רשאים רוב בעלי הדירות בבית המשותף, נוסף על האמור בסעיף קטן (ב), להודיע ליזם כי אינם מעוניינים בעסקה, אם היזם לא התקשר עם בעלים של שני שלישים מהדירות בבית המשותף.
ד. בוטלו עסקאות כאמור בסעיפים קטנים (א) או (ב), יהיה היזם זכאי לתשלום בהתאם להוראות סעיף 8(ב) לחוק המארגנים בלבד, כאמור בהוראות הסעיף בנוסחו לפני תיקונו.
5 . לתקן את הוראות פרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן – חוק מיסוי מקרקעין), באופן שיעודד מימוש עסקאות התחדשות עירונית ויצור ודאות בהיבטי המיסוי במסגרת עסקאות אלו. בעסקאות פינוי-בינוי, שנחתמו החל מיום התיקון, הפטור ממיסים הקבוע בסעיף 49כב לחוק, אשר חל על יחידת המגורים הנמכרת ליזם בעסקת פינוי ובינוי, יחול על כלל יחידות דיור של מוכר דירה, בכפוף להתקיימות שאר התנאים שקבועים בסעיף 49כב לחוק ביחס לכל אחת מיחידות הדיור; בנוסף, לקבוע כי ביחס לכל בעל דירה בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38, וללא תלות בהיקף הדירות בבעלותו, בחישוב מס השבח החל במכירת היחידה החילופית שהתקבלה, עלויות הבנייה שנשא בהן היזם לא יותרו בניכוי.
6 . לשם קידום וייעול תהליך הוצאת ההיתר בפרויקטי התחדשות עירונית:
א. להקים צוות בין – משרדי בהשתתפות מינהל התכנון ומטה התכנון הלאומי, הרשות להתחדשות עירונית ואגף התקציבים במשרד האוצר שיגיש לשרת הפנים המלצה ליעדי הוצאת היתרים בפרויקטי התחדשות עירונית לרשויות מקומיות שיש להם תוכניות מאושרות להתחדשות עירונית.
ב. לתקן את סעיף 31א(א) לחוק התכנון והבנייה כך שלמכלול השיקולים שעל שרת הפנים לשקול לצורך הסמכת ועדה מקומית כוועדה מקומית עצמאית או עצמאית מיוחדת או שלילת סמכות זו, יתווסף עמידה ביעד הוצאת היתרים בפרויקטי התחדשות עירונית שנקבעו לה על ידי שרת הפנים כאמור בסעיף קטן (א). 
ג. להורות למטה התכנון הלאומי כי בכל מחוז בו ישנן שלוש ועדות ערר או יותר, לייעד ועדת ערר אחת מבין ועדות הערר הקיימות, לטיפול בהיתרים ותכניות בהתאם לסעיף 12א לחוק התכנון והבנייה בנושאי התחדשות עירונית בלבד.
ד. לתקן את סעיף 12א לחוק התכנון והבנייה, כך שייקבע כי לדיוני ועדת ערר בענייני היתרים ותכניות בפרויקטי התחדשות עירונית שאינם מקודמים על ידי הרשות להתחדשות עירונית, יצורף להרכב ועדת הערר נציג של הרשות להתחדשות עירונית. 
7 . במטרה לתמרץ קידום תכניות התחדשות עירונית לבניין הבודד, לקבוע כי במידה ולא נקלטה תכנית התחדשות עירונית לבניין הבודד מטעם רשות מקומית במוסד התכנון עד ליום 1 במאי 2022, הרשות להתחדשות עירונית או מינהל התכנון יהיו רשאיות לקדם תכנית התחדשות עירונית לבניין הבודד בתחומה. בסעיף זה – 
"תכנית התחדשות עירונית לבניין הבודד" – תכנית מתאר עירונית להתחדשות עירונית לבניין הבודד המהווה תכנית חלופית לתמ"א 38 בתחום הרשות המקומית או תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38.
8 . להנחות את שר המשפטים ושר הבינוי והשיכון לבחון השלמת תיקוני חקיקה נדרשים בנושאים נוספים שעניינם בהסרת חסמים בהליכי התחדשות עירונית לרבות בנושאים הכלולים בדוח הביניים של עבודת הצוות להסרת חסמים בהתחדשות עירונית אשר פורסם להערות הציבור ביום 30 באפריל 2020. 
9 . לתקן את חוק הרשות להתחדשות עירונית ואת סעיפים 2ג ו-2ד לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך- 1960 (להלן – חוק רשות מקרקעי ישראל), בהתאם לעקרונות אלה:
א. המנגנון הקבוע בסעיף 2ג(ב) לחוק רשות מקרקעי ישראל – יבוטל.
ב. כספים שנצברו בקרן להתחדשות עירונית עד לביטול המנגנון, יועברו לתקציב הרשות להתחדשות עירונית וישמשו לצורך מימון הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית כמפורט בסעיף 10.
10 . להטיל על מנהל הרשות להתחדשות עירונית בהסכמת הממונה על התקציבים במשרד האוצר, בהתייעצות עם החשב הכללי במשרד האוצר, לגבש הסכמי מסגרת עם רשויות מקומיות בדבר ייזום ומימוש של תכניות להתחדשות עירונית למגורים בשטח אותן רשויות בהיקפים נרחבים, וזאת בהתאם לעקרונות אלה:
א. כללי:
1) הגיבוש והחתימה על הסכמי המסגרת יתקיימו בשנים 2022 עד 2024. 
2) חתימה על הסכם מסגרת מותנית בהתחייבות הרשות המקומית להוציא היתרי בנייה עבור לפחות 3,500 יחידות דיור, בתכניות של פינוי ובינוי או בפרויקטים של תמ"א 38 בתחומי הרשות על פני חמש שנים, ובקצב שלא יפחת מ- 600 יחידות דיור כאמור בשנה. לעניין סעיף קטן זה יחידת דיור בתכנית תמ"א 38 תיספר כשליש יחידת דיור.
3) הסכמי מסגרת ייערכו מול רשויות אשר בתחומן קיימות תכניות מפורטות להתחדשות עירונית בהיקף שלא יפחת         מ-2,500 יחידות דיור אשר ניתן להוציא מכוחן היתרי בנייה בעת חתימת ההסכם.
4) תינתן עדיפות להסכמים הכוללים פרויקטים להתחדשות עירונית בקרבת מערכות תשתית עתירות נוסעים (קיים או מתוכנן).
5) בהסכם המסגרת יצוינו הפרויקטים הנכללים בהסכם כמו גם סקירה אודות כל פרויקט שתכלול מצב תכנוני.
ב. מתן היתרי בנייה:    
1) הרשות המקומית תתחייב להיות ערוכה מקצועית לאישור בקשות להיתרים בתוך 90 יום ממועד הגשת הבקשה להיתר במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.
2) ככל שהרשות המקומית לא תעמוד ביעד של הוצאת היתר בנייה במשך יותר משנה אחת, תהיה רשאית המדינה לבטל את הסכם המסגרת, לפי העניין ולאחר בירור מול הרשות המקומית.
ג. תשתיות תומכות פרויקטים:
1) רשות מקומית שחתמה על הסכם מסגרת תהיה זכאית לתקציב בעד כל הנפקת היתר בנייה של יחידת דיור תוספתית בסך של 20,000 ש"ח עד ל – 30,000 ש"ח ליחידה עבור תשתיות תומכות לפרויקטים בהתחשב בשיעור היטל ההשבחה שיחול על האזור שבו ניתן היתר הבנייה. 
2) התשתיות התומכות האמורות ייקבעו במועד חתימת ההסכם. 
3) תיבחן אפשרות למתן קדמי מימון לצורך תכנון התשתיות בהתחשב בצפי ליכולת העמידה של הרשות בביצוע הפרויקטים ובשים לב לסיכונים הכרוכים בפרויקטים אלה.
4) ועדת ההיגוי כמפורט בסעיף 11 להחלטה זו רשאית לשנות את יעוד התקציב לתשתיות אחרות מאלו שנקבעו מראש, בתיאום ובהסכמה מראש בין כל הגופים החברים בוועדה.
ד. בסעיף זה: "תשתיות תומכות פרויקטים" – כל אחד מאלה, ובלבד שיש להן זיקה ישירה לתכנית להתחדשות עירונית שתיכלל בהסכם המסגרת :
1) תשתיות תחבורתיות, לרבות חניונים ציבוריים;
2) תשתיות מים וביוב;
3) מוסדות חינוך;
4) מוסדות ציבור; 
5) תשתיות צמודות;
6) שטחי ציבור פתוחים;
7) תשתיות חשמל.
11 . להקים ועדת היגוי בראשות מנהל הרשות להתחדשות עירונית שחבריה יהיו ראש הרשות המקומית, ונציג אגף התקציבים במשרד האוצר. לוועדת ההיגוי יזומנו לצורך התייעצות נציג החשב הכללי במשרד האוצר, מהנדס הרשות המקומית, מנהל המנהלת העירונית להתחדשות עירונית ברשות המקומית ונציג של ועדת התכנון הרלוונטית. הוועדה תתכנס בכל רבעון ויוצג בה סטאטוס הפרויקטים והתקדמות ההסכמים.
12 . להטיל על הממונה על התקציבים במשרד האוצר או מי מטעמו להקים פורום מעקב חודשי לתכניות גדולות להתחדשות עירונית וישומן אשר בו יהיו חברים נציגי הרשות להתחדשות עירונית, נציגי מנהל התכנון ומטה התכנון הלאומי, כלל יושבי הראש והמתכננים של הוועדות המחוזיות והותמ"ל, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל. הפורום יעקוב באופן צמוד אחר אופן הקידום של תכניות אלו ויפעל להסרת חסמים העומדים בפני אישור תכניות אלו וישומן. הפורום ימסור עדכון שנתי לממשלה על מספר התכניות שאושרו ועל קצב מימוש התכניות.