הגדלת היצע הדיור בקרקעות פרטיות – אישור החלטת ועדת השרים לענייני חברה וכלכלה

לאשר את החלטת ועדת השרים לענייני חברה וכלכלה מס. חכ/14 מיום 4.8.2015 כדלקמן:

לאור מדיניות הממשלה להביא להגדלת היצע יחידות הדיור ובמגמה לקדם את הבנייה בקרקע פרטית, להנחות את שר האוצר במסגרת התוכנית הכלכלית לשנת הכספים 2016-2015, להגיש את תיקוני החוק הבאים:

התאמה במס שבח:

1 . לתקן את חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן – החוק) במסגרתו תיקבע בחוק הוראת שעה ל-3 שנים לגבי מכירות בידי יחידים בתקופה בו יחול החוק שאלה עיקריה:

א. על מכירה כאמור ברישא יחול שיעור מס שבח מופחת של עד 25% על השבח הריאלי עד יום התחילה בהתקיים כל אלה:

1) המכירה היא של זכות במקרקעין שהיא קרקע שקיימת לגביה תכנית, כולל תכנית מתארית, כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבניה), המתירה בנייה למגורים על הקרקע של 10 דירות לפחות המיועדות לשמש למגורים; ללא קשר לשווי הזכות הנמכרת.

2) יום רכישתה של הקרקע הוא בתקופה שמיום 1 באפריל 1961 ועד יום 5 בנובמבר 2001.

3) לגבי זכות במקרקעין בקרקע שתכנית הבנייה שקיימת לגביה מתירה בנייה של 1,000 דירות לפחות – המכירה היא מיחיד לקבלן לעבודות הנדסה בנאיות הרשום בפנקס כמשמעותו בחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט – 1969, והקרקע הנמכרת תהווה מלאי עסקי בידיו כמשמעותו בסעיף 85 לפקודת מס הכנסה.

4) לגבי זכות במקרקעין בקרקע שתכנית הבנייה שקיימת לגביה מתירה בנייה של פחות מ-1,000 דירות – עד תום התקופה הקובעת הסתיימה בנייתן על הקרקע של 80% לפחות מהדירות המיועדות לשמש למגורים המותרות לבנייה לפי תכנית הבנייה החלה על הקרקע במועד סיום הבנייה או של 10 דירות המיועדות לשמש למגורים, לפי הגבוה. לעניין פסקה זו יראו בקבלת אישור להספקת חשמל, מים או חיבור של טלפון לבניין, לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, כסיום הבנייה. בפסקה זו, "התקופה הקובעת" – כמפורט להלן לפי העניין:

א) לגבי קרקע שתוכנית הבניה שקיימת לגביה מתירה בנייה של פחות מ-25 דירות – 28 חודשים מיום המכירה.
ב) לגבי קרקע שתוכנית הבנייה שקיימת לגביה מתירה בנייה של 25 עד 250 דירות – 36 חודשים מיום המכירה.
ג) לגבי קרקע שתוכנית הבניה שקיימת לגביה מתירה בנייה של 251 עד 1,000 דירות – 48 חודשים מיום המכירה.

5) לעניין זה, "שבח ריאלי עד יום התחילה" – כהגדרתו בסעיף 47 לחוק.

ב. שיעור המס המופחת כמפורט לעיל לא יחול על מכירת קרקע לבנייה למגורים שנעשתה בלא תמורה, או בין קרובים, או שחל לגביה פטור ממס, כולו או חלקו, או שיעור מס מופחת לפי החוק או לפי פקודת מס הכנסה, או שהיא שינוי ייעוד שחלות לגביה הוראות סעיף 5(ב) לחוק. כמו כן יובהר כי שיעור המס המופחת לא יחול על פעולה באיגוד. לעניין זה, "קרוב" – לרבות איגוד השולט בו ואיגוד שבשליטת השולט בו.

ג. המוכר זכות במקרקעין בקרקע שתכנית הבנייה שקיימת לגביה מתירה בנייה של פחות מ-1,000 דירות, ומתקיים האמור בסעיף 1(א) (2) עד (3) ו-(5), רשאי לבחור באחד מאלה:

1) תשלום מס השבח לפי הוראות סעיף 48א(ב1) לחוק מיסוי מקרקעין ובהשלמת התנאים האמורים בסעיף קטן (א)(5) – יהיה זכאי המוכר להחזר המס ששילם ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 103א לחוק מיסוי מקרקעין.

2) תשלום מס השבח לפי הוראות סעיף זה ומתן ערובה להנחת דעתו של המנהל בגובה יתרת מס השבח שהיה עליו לשלם לפי הוראות סעיף 48א(ב1) לחוק מיסוי מקרקעין. תוקפה של ערובה כאמור יפוג בהתקיים האמור בסעיף קטן (א)(5).

מימון תכנון על קרקע פרטית:

2 . להטיל על חברת "דירה להשכיר" לפרסם קול קורא לתכנון בקרקע פרטית בהיקף של עד 10,000 אלפי ש"ח. לקול הקורא יוכלו לגשת רשויות מקומיות המעוניינות לקדם תכניות ובהן 500 יחידות דיור על קרקע פרטית לכל הפחות, במתחמים בהם אין מחזיק פרטי המחזיק במעל 5% מהשטח.

הליכי איחוד וחלוקה:

3 . במטרה להקל על הליך האיחוד והחלוקה:

א. להורות ליו"ר הוועדות המחוזיות להנחות את מתכנני המחוזות כי לא תאושר תכנית הכוללת מעל 100 בעלים, ולכל הפחות 1,000 יחידות דיור (להלן: "תכניות ריבוי בעלים") כשתנאי לאישורה הינו אישור תכנית לאיחוד וחלוקה בהמשך, וזאת למעט תכניות לפינוי ובינוי, אלא יאשרו את התכנית במלואה בוועדה המחוזית.

ב. לעניין עמידה ביעדי תכנון כקבוע בהחלטת הממשלה מס' 210(דר/20) מיום 9 ביולי 2015 לא ייספרו תכניות אשר לא כללו טבלאות הקצאה ואיזון.

ג. על מנת לייעל את הליכי האיחוד והחלוקה, לתקן את חוק התכנון והבנייה כך שסעיף 122(1) לחוק התכנון והבניה הקובע כי החלקה היוצאת תהיה סמוכה ככל הניתן לחלקה המקורית – יבוטל.

הסדרת אפשרות הרשויות המקומיות להתקשר בהסכמי פיתוח לטובת מגורים:

4 . לבצע את תיקוני החקיקה הנדרשים על מנת לאפשר חתימת הסכם פיתוח בין יזם לרשות מקומית בהתאם לכללים הבאים:

התקשרות בפטור ממכרז

א. התקשרות של רשות מקומית (להלן – הרשות) עם יזם בעל זכויות במגרש כלשהו, לצורך ביצוע תשתיות, שצ"פים ומוסדות ציבור (להלן – המטלות הציבוריות) בתחום תכנית שבה מצוי המגרש כאמור או במגרש הנדרש במישרין ליישום התוכנית, הנדרשות לצורך ביצוע התוכנית, תהיה פטורה ממכרז, או במקרה שבו מספר בעלי זכויות מעוניינים בביצוע המטלות הציבוריות, ההתקשרות עם יזם שכולל את רב בעלי הזכויות בתחום התכנית, ובלבד שמתקיים התנאים הבאים:

1) ההתקשרות הינה בגין מקבץ הכולל 100 יחידות דיור לפחות, או 5,000 מ"ר מסחר או משרדים.
2) טרם הוקמו מרבית התשתיות הנדרשות ליישום התוכנית.
3) ההתקשרות קבעה את היקף ההוצאה הצפויה בעד ביצוע המטלות הציבוריות.
4) ההוצאה בפועל תקוזז מאגרות והיטלים, לרבות מהיטל השבחה ומהתמורות הנוספות כהגדרתן בס"ק ה' למעט מרכיב היטל תשתיות על בהיטלי הפיתוח.
5) קיזוז כאמור בס"ק 4 יבוצע כנגד ביצוע מטלות, יכול שהיקף המטלה יעלה על גובה האגרות וההיטלים, בהתאם לאופי העבודה, תוך השלמת התשלום מצד הרשות.
6) הרשות המקומית תהיה רשאית לגבות מיתרת בעלי הקרקע אגרות והיטלים כדין, ולהעבירם ליזם או לרוב בעלי הזכות, בהתאם להסכם ביניהם ובכפוף לעקרונות הנ"ל.
7) הרשות תאשר תקציב בלתי רגיל (תב"ר) לצורך ההתקשרות הפטורה ממכרז בהתאם להוראות משרד הפנים.

ב. התקשרות פטורה ממכרז כאמור תיעשה בוועדת מכרזים המורכבת מנציגים מקצועיים של הרשות המקומית. בוועדת המכרזים תוצג חוו"ד הגזבר הכוללת את אומדן ההוצאה הצפויה וכן את הגובה המשוער של אגרות והיטלים כולל היטל השבחה.

ג. הרכב הוועדה כאמור בסעיף ב' יהיה: גזבר הרשות, היועץ המשפטי לרשות ומנכ"ל הרשות.

ד. בסעיף זה: "תשתיות" – כבישים, מדרכות, גשרים, מנהרות, מערכות ביוב, ניקוז, תיעול, מים, תקשורת, תאורה, רמזורים ומערכות בקרה לתשתית.

גביית סכומים נוספים ומוקדמים

ה. רשות מקומית שתרצה בכך תוכל לחוקק חוק עזר, אשר יקבע כי על רשות מקומית להתקשר עם יזם בעל זכויות בנייה הגבוהות מהצפיפויות שנקבעו בלוח 1 לתמ"א 35 מוכפל ב-1.8 (להלן: "זכויות עודפות"). חוק העזר יכלול בין היתר את התנאים הבאים:

1) ההסכם יקבע כי בתמורה לזכויות העודפות שניתנו ליזם, מסכים היזם, בנוסף לאגרות והיטלים הקבועים בכל דין, כי הרשות המקומית תיגבה תמורות נוספות בשיעור שלא יעלה על 20% משווי ההשבחה של הזכויות העודפות, כפי שייקבע בשומת היטל ההשבחה (להלן: "התמורות הנוספות").

2) התמורות הנוספות ישמשו לטובת הפעולות הבאות:

א) פיתוח ומוסדות ציבור בתחום התכנית שבה מצוי המגרש או במגרש בזיקה ישירה לתכנית.

ב) תקציב ייעודי להסרת חסמים לבנייה באזור התכנית ובכלל זה תשתיות על עירוניות הקשורות במישרין לתכנית.

3) בנוסף לאמור, ההסכם יכול שיכלול סעיפים הנוגעים לביצוע הפיתוח ע"י היזם בהתאם לכל דין ובין היתר יכול שיהיה בהתאם לתנאים הקבועים בסעיף 4(א) לעיל.

4) חוק העזר יקבע הוראות לעניין שיעור התמורות הנוספות בגין זכויות בנייה עודפות ובכלל זה מדרג אחיד לקביעת השיעור כאמור.

5) שר האוצר יקבע בתקנות יחס המרה לעניין זכויות בנייה עודפות כאמור לייעוד מסחר ומשרדים.

ו. הסכמים כאמור בסעיף קטן (ה) שייחתמו יפורסמו באתר הרשות המקומית.
הוספת יחידות דיור בקרקע מתוכננת באמצעות מסלול מהיר:

5 . בהמשך להחלטת הממשלה מס' 318(דר/28) מיום 30.7.2015 שעניינה הוספת יחידות דיור בקרקע מתוכננת באמצעות מסלול מהיר, לפעול לכך שהמשך הליכי החקיקה לאחר ההגשה לכנסת ישולבו, ככל הניתן, במסגרת הליכי חקיקת התכנית הכלכלית לשנים 2015– 2016 ובתאום עם משרד המשפטים.